Más o menos conocida, es la hipoteca legal tácita establecida sobre un inmueble por mor del Artículo 78 de la Ley General Tributaria en garantía del pago de las deudas por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), correspondiente al año en que se exija el pago y al inmediatamente anterior.

En virtud de dicho precepto el adquirente de un bien inmueble responderá como máximo del pago de la cuota por IBI, impagada por el propietario anterior, correspondiente a dos ejercicios, bastando para ello que se haya iniciado procedimiento de apremio contra el deudor principal y este no haya pagado en el plazo establecido.

El propio Notario interviniente de la escritura de compraventa se va a encargar de recordarnos la existencia de esta carga legal sobre el inmueble.

Sin embargo, nuestro riesgo no acaba aquí, pues si bien el citado Artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) limita la responsabilidad del nuevo comprador a dos años, el Artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales, permite reclamar al nuevo propietario, vía responsabilidad subsidiaria, todos los IBIS pendientes de pago, no prescritos a la fecha de la reclamación.

Es, decir, mientras que la afección legal tácita sólo se extiende a la deuda correspondiente a dos ejercicios, por disposición de dicho precepto legal, tras la adquisición del inmueble nos convertimos en responsables subsidiarios toda la deuda por IBI no prescrita y vinculada al inmueble.Algo de lo que la gran mayoría de compradores no tiene ningún conocimiento.

Si bien se trata de un supuesto de responsabilidad subsidiaria y por tanto, a diferencia de lo que ocurre con la hipoteca legal tácita, el tenedor del inmueble sólo responderá de deudas que no hayan sido posible cobrar al deudor principal, no debemos olvidar que el plazo de prescripción de cuatro años establecido en la Ley General Tributaria puede haberse interrumpido y reiniciado como consecuencia de cualquier actuación de la Administración para el cobro de la deuda frente al antiguo propietario.

Por tanto, podría suceder que una deuda muy antigua continúe en vigor como consecuencia de este efecto de la prescripción, pasando a responder el comprador de deudas que incluso podrían llegar a superar el valor del inmueble.

Nuestro consejo, por tanto, es que, a la hora de comprar un inmueble, debe llevarse a cabo un análisis minucioso de todas consecuencias fiscales derivadas de la adquisición, así como solicitar al transmitente documentación que acredite el pago de los tributos a los que quede efecto el inmueble, o en su caso establecer cláusulas de protección en la escritura, todo ello, en aras a evitar encontrarse la desagradable circunstancia de que el valor del inmueble finalmente resulte muy superior al calculado.