¿Es momento para vender un activo en rentabilidad?

¿Es momento para vender un activo en rentabilidad?

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Contestar a una pregunta tan genérica puede ser una temeridad. Las decisiones sobre la adquisición o venta de activos se toman considerando innumerables factores y circunstancias de tipo estratégico, de mercado, personales, etc.

Por tanto, cualquier respuesta que diera a la pregunta formulada y que da pie a este artículo, no será válida para su caso, ya que habría que analizarlo detenidamente. Hay que poner en la balanza las circunstancias concretas en cada caso y luego ya decidir.

Pero, como no es el objetivo de este breve artículo dar con un axioma universal, o encontrar una fórmula mágica que facilite la toma de este tipo decisiones, y en realidad sólo pretende arrojar un poco de luz en este asunto, vamos a considerar algunos puntos que pueden servir para enfocar una decisión correcta.

Cuestiones a considerar hoy día 15 de marzo de 2017:

Tipos de interés cercanos a cero.

El hecho de que el Euribor ande trasteando por terrenos negativos desde hace algún tiempo es sin duda un factor a tener en cuenta:

-Si tengo mi dinero en el banco y no quiero asumir riesgos no me van a pagar nada. Sí señor, rentabilidad cero.

-Si quiero obtener un préstamo hipotecario obtendré un tipo variable o fijo bastante bajo.

¿Por qué es éste un factor importante a considerar?

Si uno mira hacia el otro lado de la mesa, el potencial comprador de mi bien inmueble en rentabilidad tiene ahora mismo el dinero en el banco, y no le están dando nada si no es asumiendo un riesgo importante -y ganará si le sale bien la jugada-. Además, dicho potencial comprador utilizando el activo -y la renta si quiere-  como garantía para apalancar la operación obtendrá el dinero para cerrar el deal a un precio muy barato.

Conclusión primera: el comprador va a obtener facilidades para comprar, lo cual es bueno para él, pero también para mí.

Rentabilidad exigida al dinero

Hemos dicho en el anterior punto que poniendo el dinero en el banco o en activos de bajo riesgo no voy a obtener ninguna rentabilidad. En algunos casos hasta me puede salir la jugada a pagar.  Compruebe por sí mismo si quiere lo que dan los bancos hoy en día en una imposición a plazo fijo; lo que rentan las letras y bonos del estado; o la cotización actual de los bonos soberanos o corporativos “investment grade”. Nada de nada.

Por tanto, el potencial comprador del otro lado de la mesa va a exigir a su dinero -el que está pensando invertir en mi activo- una rentabilidad baja. Una rentabilidad que justifique la prima de riesgo y la de iliquidez en un entorno de tipos como el actual. Como el entorno de tipos actual es cero sólo le pedirá la rentabilidad que satisfaga dichas primas.

Conclusión segunda: El entorno de tipos de interés actual provoca que la rentabilidad exigida a la inversión sea menor y por tanto favorece que lo venda por mejor precio.

¿Qué sucedería en el caso de que, tras haber aparecido ya los primeros síntomas de inflación, esto se tradujera en subidas de tipos de interés como viene siendo habitual? Sucederá que cada punto porcentual encarecerá el apalancamiento del comprador, y que éste, además de repercutir esta circunstancia en el precio a pagar, exigirá una mayor rentabilidad a su inversión, que será la suma del tipo de interés sin riesgo, más la prima de riesgo más la prima de iliquidez.

Conclusión tercera: si suben tipos venderé peor mi activo en rentabilidad.

Un ejemplo igual lo deja todo más claro:

17 de marzo de 2017 – Los tipos de interés están al 0%

Pepito Pérez es el dueño de un local comercial con un inquilino. Tiene firmado un contrato de larga duración (20 años) y a cambio recibe una renta de 50.000 euros.

Manolito García quiere buscar un inmueble en rentabilidad en el que invertir. Ha ido por los bancos a ver qué le dan y le han dado folletos…

Hoy Manolito está dispuesto a pagar un millón de euros a Pepito Pérez a cambio de obtener una rentabilidad del 5%.

Quedan para negociar y se cierra el acuerdo en un millón de euros. Y los dos felices como perdices.

17 de marzo de 2020 – Los tipos de interés han subido al 2,5%

Manolito García ya no va a exigir una rentabilidad del 5% porque en el banco sin riesgo ya le dan el 2,5%, ahora necesita un aliciente más que justifique el riesgo que asume y la perdida de liquidez. Ahora Manolito quiere el 7,5%

Se sientan a negociar y llegan a un acuerdo por 667.000 euros. Manolito se va feliz como una perdiz con su compra y Pepito se va pensando “Ay madre, más de trescientos mil euros menos por el mismo activo…. Y sólo porque los tipos de interés de referencia han subido dos puntos y medio. Mal negocio he hecho esperando tanto tiempo. Si lo quería vender ya hace tiempo”.

Como hemos dicho al principio del artículo es imposible encontrar una fórmula mágica o un axioma universal que justifique este tipo de decisiones pues hay que atender a muchas más circunstancias. Aun así, parece evidente que en las circunstancias actuales la ecuación es favorable al vendedor porque va a poder vender su activo por más precio.

En fin, espero que este artículo haya arrojado algo de luz (si es que la luz se puede arrojar que lo dudo) si está usted ahora mismo en esa situación.

Conclusión final:  si está en esa situación llámenos porque seguramente tengamos un comprador interesado.

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